Acquisto casa, quali sono i possibili controlli del redditometro

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Data

29 Gennaio 2019

Categoria

News

Acquisto casa, quali sono i possibili controlli del redditometro. Acquisto casa, un crocevia importante nella vita di una persona e certamente un aspetto al quale prestare attenzione.

La possibilità di commettere errori, irregolarità e incorrere quindi in un accertamento del valore della casa, sono in agguato.

Cosa fare quindi?

Il concetto di redditometro

L’Agenzia delle Entrate analizza gli acquisti fatti dai contribuenti per stabilire eventuali evasioni fiscali.

Se acquisto beni o faccio spese che eccedono di oltre il 20% l’importo dichiarato l’anno precedente in fase di dichiarazione redditi posso incorrere in un accertamento fiscale.

Nel caso di possibili controlli del redditometro sono tenuto a dare chiarimenti o giustificativi in merito alla provenienza del denaro con il quale mantengo il mio stile di vita.

Occorre quindi fornire prove scritte che le risorse economiche usate per un determinato acquisto mi siano state fornite da terze parti, ad esempio da un genitore.

Questo richiede l’esibizione di un estratto conto che dimostri il passaggio di tale somma a titolo di donazione, copia dell’assegno con data data che certifichi la donazione stessa.

Donazione di un genitore

Donazione di un genitoreSupponiamo che l’acquisto sia avvenuto attraverso la donazione da parte di un genitore.

In questo caso è importante tracciare il passaggio di denaro.

Anche se la donazione indiretta (purchè rispetti determinate condizioni) non è tassata e non richiede un notaio, necessita comunque di una documentazione.

Le tipologie di donazione esistenti sono 2: la diretta e l’indiretta.

Per la donazione diretta che si utilizza quando è indifferente la ragione della donazione, occorre il notaio (fatta eccezione per importi di piccolo valore).

 

E’ quindi necessario pagare l’imposta di registrazione dell’atto e del professionista.

Se poi l’importo della donazione sia superiore a 1 milione di € deve essere versata anche l’iposta sulle donazioni pari al 4%.

La donazione indiretta ha come finalità invece un determinato acquisto.

Quest’ultima prevede che chi dona possa versare l’importo dell’acquisto direttamente sul conto del venditore.

Va naturalmente specificato che l’acquisto viene fatto in favore del donatario.

E’ possibile anche che il donante versi i soldi sul conto del donatario che utilizzerà tale somma per pagare il venditore.

Acquisto casa ed eventuali controlli del redditometro

La donazione indiretta non richiede un notaio ne è soggetta alle imposte sulle donazioni.

Secondo le Sezioni Unite Cassazione (sent. n. 18725/17 del 27.07.2017), questo però accade solo a condizione che, nell’atto di acquisto, sia indicata con precisione la provenienza del denaro, in caso contrario, non si può più parlare di donazione indiretta e diventa necessario pagare le imposte sulla donazione.

Mutuo troppo elevato

Se accedo a un mutuo per l’acquisto di una casa devo prestare particolare attenzione all’entità dell’importo finanziato.

Se la rata del mio mutuo risultasse troppo alta rispetto al reddito precedentemente dichiarato, questo potrebbe destare sospetti e indurre il Fisco a eseguire un accertamento.

L’importo della rata del mutuo che devo pagare alla banca deve essere sempre proporzionato al mio reddito dichiarato.

Accertamento del valore della casa

Acquisto casa ed eventuali controlli del redditometroAlcuni decidono per l’acquisto della casa di accettare la richiesta da parte del venditore di pagare una parte del prezzo dell’immobile in nero.

Se questo fosse il caso occorre prestare attenzione a possibili controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Il Fisco ha il diritto infatti di verificare il valore del bene dichiarato in fase di rogito dalle parti e rettificarlo secondo un coerente valore di mercato di quell’immobile.

 

In questo caso vengono utilizzati strumenti come l’Omi (Osservatorio del mercato immobiliare).

Inoltre l’adeguamento può essere eseguito basandosi sulla documentazione bancaria della pratica di mutuo e sui prezzi degli immobili comunemente praticati e accettati dal mercato in quella zona.

Naturalmente l’accertamento deve essere giustificato e deve tener conto delle effettive condizioni dell’immobile.

Il redditometro: il suo funzionamento in sintesi

In funzione dei vostri acquisti che possono spaziare dalle carte di credito, ad un mutuo elevato, alle assicurazioni, al possesso di imbarcazioni o auto, etc, l’Agenzia delle Entrate effettua una ricostruzione del vostro reddito presunto.

Proprio sulla base di precisi indicatori statistici viene effettuato un confronto con quello che avete dichiarato nel vostro 730 o modello Unico.

Questo metodo di ricostruzione del reddito si basa sulle “spese certe” e sulle “spese per elementi certi”, tenendo conto, per tali ultime spese, della tipologia di famiglia del contribuente e dell’area geografica di appartenenza.

Se viene verificata una discrepanza fra il reddito imponibile Irpef ricostruito dall’agenzia delle entrate e quello dichiarato di oltre al 20%, scatta il controllo fiscale, come un accertamento del valore della casa.

Il contribuente in pratica è invitato a fornire spiegazioni al fisco mediante un invito al contraddittorio, obbligatorio pena la nullità dell’eventuale atto successivo.

Ma è possibile effettuare un acquisto casa senza ricevere un controllo automatico da redditometro e superare quindi senza sanzioni l’eventuale invito al contraddittorio dell’agenzia delle entrate?

Accertamento del valore della casa: come difendersi dai controlli del Fisco

Molti in procinto di effettuare una compravendita immobiliare si domandano: come difendersi in caso di controlli e accertamento da redditometro?

Ipotizziamo che un accertamento fiscale rilevi uno scostamento fra tra reddito dichiarato e il tenore di vita del contribuente.

In questo caso l’Agenzia delle Entrate invierà un invito a “comparire di persona, o per mezzo di rappresentanti, per fornire dati e notizie rilevanti ai fini dell’accertamento”.

Il contribuente sarà tenuto ad esibire documenti e scontrini per dimostrare che le spese contestate sono state sostenute per mezzo di redditi dichiarati e che non costituiscono evasioni fiscali.

Ecco una lista di documenti da preparare in caso di controlli del redditometro.

Per redditi:

  • diversi da quelli posseduti nello stesso periodo d’imposta;
  • esenti;
  • soggetti a ritenuta alla fonte a titolo di imposta;
  • legalmente esclusi dalla formazione della base imponibile.

In questa fase sarà possibile inoltre esibire tutti gli elementi che possano dimostrare che le spese sono state sostenute da altri soggetti.

Che fare quando se la contestazione dell’Agenzia delle Entrate fosse fondata

Se a seguito della contestazione del fisco il contribuente fosse impossibilitato a fornire le prove necessarie, si stabilirà l’entità delle maggiori imposte dovute e le relative sanzioni.

Pagando entro 15 giorni è possibile aderire ad un regime di sanzioni ridotto.

E’ possibile anche avviare un contenzioso con l’Agenzia delle Entrate e ricorrere alla giustizia tributaria.

 

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