Le varie tipologie di contratto di locazione residenziale

Fabio Frascella

Scritto da

Data

15 ottobre 2018

Categoria

News

Le varie tipologie di contratto di locazione residenziale. Parliamo dei contratti di locazione residenziali.

Quando scelgo di prendere o cedere un immobile residenziale in affitto e comunque di avvalermi di un contratto di affitto, è utile conoscere le varie possibilità che il mercato offre.

Scegliere il giusto contratto di locazione residenziale è importante.

I tipi di contratto d’affitto sono 5:

  • Contratto ordinario a canone libero (contratto 4+4)
  • Contratto transitorio
  • Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (contratto 3+2)
  • Contratto transitorio per studenti
  • Contratto di comodato d’uso

Contratto ordinario a canone libero (contratto 4+4)

Questo contratto d’affitto è caratterizzato da una autonomia contrattuale limitata.

Le parti possono definire del tutto autonomamente l’entità del canone, ma con il vincolo della durata minima di quattro anni con rinnovo automatico di altri quattro (contratto 4+4), salva la facoltà di diniego del locatore di rinnovo automatico.

Può essere fatta disdetta nei primi quattro anni per motivi tassativamente previsti dalla legge, detti motivi di necessità.

Fra questi l’utilizzazione dell’immobile per se o per i familiari, vendita dell’immobile, immobile da sottoporre a radicali opere di risanamento, altro.

Il conduttore e il locatore possono concordare anche una durata maggiore.

Alle scadenze….

Dopo i primi 4 anniil locatore può inviare la lettera di disdetta al conduttore, almeno sei mesi prima della prima scadenza (cioè alla fine dei primi quattro anni) indicando uno o più motivi di necessità per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile;

Dopo 8 anni le parti possono continuare nel rapporto di locazione, con rinnovo del contratto a nuove condizioni (un altro contratto).

In questo caso il locatore può dare la disdetta del contratto con invio di lettera raccomandata al conduttore almeno sei mesi prima della scadenza senza indicare alcun motivo per cui vuole riottenere il possesso dell’immobile.

Anche il conduttore può recedere dal contratto con invio di lettera raccomandata almeno sei mesi prima di ogni scadenza quadriennale.

Nel contratto comunque può essere stabilito che il conduttore può recedere anticipatamente, sempre con disdetta da inviare al locatore almeno sei mesi.

Nell’inerzia delle parti, la norma stabilisce che il contratto si considera tacitamente rinnovato alle medesime condizioni

Contratto transitorio

Per soddisfare esigenze di stipula di un contratto transitorio, da parte dei proprietari/locatori e degli inquilini, è stato stabilito che questi rapporti locatizi abbiano una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi.

Trascorso il termine concordato tra le parti, infatti, la locazione si ritiene conclusa senza bisogno di alcuna comunicazione da parte del conduttore e locatore.

Per confermare l’interesse alla prosecuzione della locazione le parti dovranno attivarsi prima della scadenza del contratto transitorio stesso.

Contratti di locazione residenziale

Contratto di locazione convenzionato o a canone concordato (contratto 3+2)

Il canone è il più basso di quello di mercato.

L’importo del canone viene calcolato sulla base di accordi tra le associazione dei proprietari e degli inquilini.

Negli accordi in vigore sono state elaborate delle vere e proprie tabelle con i parametri valutati in base alle qualità e caratteristiche dell’immobile: zona ove ubicato, dimensione, rifiniture, accessori, etc….

Per il contratto 3+2 è spesso necessario fare dei calcoli spesso complessi che sono riferiti a numerose variabili (mq. dell’appartamento, servizi esistenti, zona di riferimento, etc..).

Lo scopo del legislatore è stato quello di tenere più basso il canone per venire incontro alle esigenze di chi è costretto a prendere in affitto un immobile e nello stesso tempo ha voluto incentivare i proprietari ad usare questa formula concedendogli dei benefici fiscali: (irpef, ici, imposta di registro).

Agevolazioni fiscali concesse per il contratto 3+2

  • Il proprietario gode di un abbattimento del 30% del canone su cui pagherà l’Irpef, sommata alla detrazione forfetaria del 5%. Quindi inserirà in dichiarazione solo il 49,5% del canone annuale.
  • Sconto del 30% dell’imposta di registro. Che sarà divisa in parti uguali tra il locatore e conduttore.

Per l’inquilino è prevista la seguente detrazione d’imposta:

  • €.495,80 per redditi fino a € 15.493,71
  • €.247,90 per redditi compresi tra €.15.493,72 e €.30.987,41.

 Alle scadenze…

Alla scadenza dei primi tre anni conduttore e locatore possono accordarsi ed il contratto può essere rinnovato per altri 3 anni stabilendo o meno nuove condizioni, altrimenti il contratto è prorogato automaticamente per ulteriori due anni.

Trascorsi i due anni di proroga su iniziativa del conduttore e/o del locatore potrà essere avviata la procedura:

  • per il rinnovo dello stesso a nuove condizioni
  • per la rinuncia del rinnovo del contratto; in questo caso la comunicazione deve essere inviata all’altro soggetto mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza

Qualora le parti non promuovano alcuna iniziativa il contratto si considera tacitamente rinnovato per due anni alle medesime condizioni.

Contratto transitorio per studenti

Questa tipologia di contratto transitorio prevede una durata dai 6 ai 36 mesi.

Può essere sottoscritta sia dal singolo studente sia da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio.

Può essere stipulato solo nei comuni sede di università o di sedi universitarie distaccate.

Il canone di locazione è vincolato agli accordi locali come il contratto a canone concordato.

Deve seguire un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (studente fuori sede).

Il deposito cauzionale, produttivo di interessi bancari annui, non può essere superiore a 3 mensilità.

Anche per questo tipo di contratto sono previste agevolazioni fiscali per il locatore.

Contratto di comodato d’uso

Un altro contratto di locazione residenziale è il comodato.

Questo il contratto d’affitto col il quale una il proprietario consegna l’immobile ad all’altra persona affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta.

Il comodato è essenzialmente gratuito.

Se non è stato convenuto un termine né questo risulta dall’uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede.

 

Condividi

LASCIA UN COMMENTO

Questo sito utilizza i cookie per fornire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o cliccando su "Accetta" permetti il loro utilizzo. maggiori informazioni

Questo sito utilizza i cookie per fornire la migliore esperienza di navigazione possibile. Continuando a utilizzare questo sito senza modificare le impostazioni dei cookie o cliccando su "Accetta" permetti il loro utilizzo.

Chiudi